风向已变,楼市真理未变!

无可争辩,楼市风向变了,疯狂加杠杆、破限购、走后门,排队抢房的时代一去不复返,很多在上行期耍的把戏已经不再适用。

等楼市回归平淡和理性之后,你会发现,楼市的真理从未改变,海啸退潮之后,你才能意识到只有踩着坚硬的磐石,自己才能安全着落,不至于陷入无尽的泥潭。

目前就全国来看,一线房价持续阴跌,过去涨的最凶的强二线如杭州、厦门、成都等加速下跌,弱二线陆续到顶,三四线在做最后挣扎。

上周,后台一位朋友给我发来贺电,说他听从我的建议房子终于如愿买到了。他是首套刚需,购买的是上海浦东95年房龄的老公房金杨二街坊62平两室一厅。这套房子7月份挂牌价为355万,两个月内基本没人看房,房东只好主动降价至330万。11月这位朋友去谈,我建议他要心狠手辣,放下自尊,从300万开始谈起,11月8日房子成交,总价312.8万,而且家具家电全送。4个月降了42万,降幅12%。2017年初,该小区的最高均价为6.3万,两年时间里,单价从6.3万暴跌至5万,降幅20%。该小区位于浦东内中环间,地段一般。

2017-2018两年内,上海房价的下跌基本上是按照环线梯度变化的,内环内降幅10%,内外环间15-20%,外环外20%+。稀缺地段的品质豪宅和第一梯队学区房降幅较少或者比较坚挺。

这就是目前上海楼市的现状,作为一名房产投资15年的老手,我可以负责任的说,去年和今年是上海房地产行业最为艰难、最为惨烈的一年,程度远远超过2008年,而更可悲的是,根本看不到任何转机。

我一直强调,看一座城市的楼市行情,一定要看二手住宅成交量走势。北京10月份二手住宅成交8879套,而9月份是15283套,断崖下降42%。上海10月份二手住宅成交11980套,而9月份成交14010套,下跌14%,深圳环比下降24%,杭州环比下降12%,成都环比下降10%。

2017年从北京上海开始的这轮房价下跌,直到2018年中,才传导至强二线,不过,二线的下跌比一线更快、更深、更惨烈。

在这个彷徨、纠结、迷茫的时刻,我想大家最应该做的是,放下浮躁的心态,平复功利的情绪,当你完整经历一整个房地产周期之后,迫切需要的是审慎的回顾和客观的总结,否则,你的命运注定只能是被人操纵的入坑者和接盘侠。

所以,今天我想说点楼市中恒久不变的真理:

1

防洪堤坝

今年,相比于2008年、2012年和2015年,相同点是经济下行压力都很大,急需能够迅速拉动经济增长的引擎,不同点是,前三次都是依靠房地产,而这次不是,这次我们指望的是大基建和高铁。

723会议提出今年下半年将加快1.35万亿专项债发行推动基础设施建设。从今年下半年到2019年,全国27个高铁项目将开工建设,计划投资额超过1万亿,未来五年内,高铁的总投资额将达到4万亿,实现八纵八横骨干网络。

11月9日,上层会议公布了一系列针对民营企业、小微企业的金融利好,主要商业银行发放小微企业贷款的平均利率要下降1个百分点。为缓解资金面的紧张局面,今年3月、6月、9月、10月央行已经4次降准。

10月31日,上层会议历史性的没有提及“去杠杆”。11月10日央行的《2018年第3季度中国货币政策执行报告》中也删除了“去杠杆”,流动性也从“合理稳定”转向“合理充裕”。

很明显,去杠杆时代已经结束,货币宽松已经来袭。只不过,这次的玩法是针对大基建、高铁、中小企业和民营企业实现定向降准+定向降息,而在房地产板块外却筑起了一道高高的防洪堤坝,哪怕它外面洪水滔天,坝内仍是风平浪静。

这就是2018年房地产的现状,失去了后台和补给,3年一遇红光满面的例假注定不会来临。

2

守住底线

根据央行的报告,2017年我国个人住房贷款平均抵借比59.3%,平均首付比例34%以上。所以,我国楼市的风险警戒线是房价暴跌40%,一二线城市可控最大跌幅为30%。三四五线城市最大可控跌幅为40%。

所以说,当一座城市的房价大面积的开始触及最大可控跌幅时,地方政府必然出手救市,否则将会引发断供潮和银行金融风险。

当然,这个最大可控跌幅也可以作为你的抄底标准,虽然你一定看不到这么壮观的景象,比如,近期杭州已经开始下调首套二套的房贷利率上浮比例,以此来应对惨烈的局面。

所以,指望benpan不现实,知道楼市的底线在哪里,才能有助于判断未来房价走势从而成功抄底。

3

不作不死